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馬光遠:446家房企破產究竟意味著什么?

  這兩天,一個關于房地產行業刷屏的報道是:據人民法院公告網顯示,截至11月20日,房地產開放商的破產數量已經高達446家,平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產,創下歷史記錄。

  報道里面特別提到我上一篇文章的一個觀點: “未來中國將只有20%的開發商活下來,80%的開發商都會死掉!”。這也意味著,這張房企破產名單還將繼續增加。有些報道根據我的這個觀點,甚至夸張地推算出,今年還有8000多家房地產企業倒閉。

  在今年,近期,重慶市前市長黃奇帆也有一個相似的說法,他認為,“中國房地產有一個現象就是房地產商、房地產開發企業的數量是世界之最。”

  黃奇帆列舉數據稱:“根據2018年全國工商局的統計,在工商局注冊登記的房地產開發商一共9.7萬個,中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農民工形成的常住人口,整個是八點幾億。八億多城市常住人口有九萬多個房地產企業。”

  他判斷,今后十幾年,中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上!目前中國全國有房地產企業10萬多家(我在5年前統計的數據是13萬多家,現在的工商數據是10萬家左右,已經比以前少了3萬家左右。),這意味著,未來有7萬家左右的房地產企業消失。

  對于我“只有20%的開發商可以活下來,80%的會死掉”,我其實在上一篇文章中說的清清楚楚。但現在看來,這個觀點又被誤讀了。很顯然,我說的80%房地產企業會死掉,是一種市場趨勢,而不是這兩年要發生的事實,更不是今年要死掉這么多。

  有人認為我的這個說法太夸張,其實一點都不夸張,即使死掉80%,中國還有2到3萬家左右的房地產企業,數量仍然是全球最多的,2到3萬家的房地產企業,完全可以滿足未來房地產市場的供給。

  但是,相對于我的觀點被誤讀,446家房地產企業破產究竟對市場的意義更是被誤讀。

  我特別奇怪的是,房地產企業關閉破產這種每年都發生的稀松平常之事,為什么今年引發了大家巨大的關注。這不過是“壓倒駱駝的最后一根稻草的效應而已”。

  在市場下行的情況下,任何風吹草動都會引發市場的過度解讀,不僅僅是房地產市場。

  我要告訴大家的是,即使在房價大漲的年份,房地產企業每年破產關閉的數量也在300家左右,今年相對于2018年同期,房地產企業倒閉的數量是有所上升,但總體而言,仍然屬于正常范疇。

  房地產企業關閉的情況很多,有些是殼公司,主動關閉,有些是被重組,有些是項目爛尾。

  真正經營困難倒閉的并不多。

  不能因為今年又400多家房地產企業倒閉,就據此認為房地產的寒冬到了,這是純粹不懂房地產的表現。

  對于未來的房地產行業,我在以前觀點的基礎上,再做幾點解讀:

  第一、只有當中國房地產企業100強破產關閉比例明顯上升的情況下,才可以認為這個市場的確進入了真正的寒冬。

  看市場的溫度,要看頭部企業,至少要看這個行業的100強企業。中國房地產企業100強占整個房地產企業的份額超過一半接近2/3,百強企業如果出現接二連三的倒閉,整個市場的溫度可想而知。

  今年除了極個別的企業,如億銀集團比較大,剩下的倒閉的房地產企業基本是聞所未聞的。

  第二,房地產行業的兼并重組一直沒有到來,這很奇怪。

  一個行業發展到平穩階段,告別高速增長之后,行業的洗牌和兼并重組將成為行業進行自我調整的主要方式。

  一些企業在今年如此嚴厲的調控下仍然選擇扛著,為什么?就是賭政策放松之后,行業會迎來新一輪的反彈,警報解除,春去春又來。政策蹺蹺板周期,讓這些企業即使再困難,也會選擇堅守,除非資金鏈已經到了斷裂的邊緣或者已經斷裂的。

  第三、一些企業對下一波房地產周期有嚴重誤判,還沉浸在“白銀時代”的美夢中。

  我在之前的很多文章中,不斷強調,中國房地產的下一個周期沒有什么白銀時代,任何房企賺錢的歷史結束了,行業暴漲的周期也結束了,房地產行業的市場結構、盈利模式以及區域動態和過去的周期面目全非。

  我倒是同意這個說法:不是房地產行業不好做了,而是你的房地產觀念跟不上時代了。

  第四、房地產企業仍然有退路。那就是,以價換量,徹底轉變對市場未來發展的預期和思維。

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