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首開股份三季末負債率184.0% 負債與資金差超百億

  2019年前三季度,首開股份凈負債率依然高達184.0%。同期,短期負債與貨幣資金差值達100.68億元,位列A股房地產企業第六

  地產江湖歷來風云變幻,有“京城一哥”之稱的首開股份(600376.SH)2018年實現簽約金額1007.27億元,踩線完成千億目標,過程雖跌宕起伏,但無疑是其發展史上的關鍵一步。

  只是成功“攻堅”之后,首開股份2019年銷售目標僅有1010.15 億元,微漲0.29%,對于這樣一個“保守”的銷量目標,其背后是否有難言之隱?

  高杠桿一直是房企的特點。但是,杠桿率過高的背后往往隱藏著巨大的風險,一旦企業現金流不足以還本付息,無疑將帶來非常重大的影響。

  而首開股份,在簽約金額突破千億元之后,融資額亦突破千億元,并且繼續向上攀升。與同行相比,以逾千億元借貸僅換來千億元簽約規模,實屬鮮見。

  在標點財經研究院攜手《投資時報》獨家推出的《A股上市房企缺錢報告·2019》中,2019年前三季度,首開股份短期債務與貨幣資金的差值達100.68億元,較2018年末增加68.04億元,在131家降序排列的地產公司中位居第六。

  而從凈負債率角度考量,據華創證券2019年10月末研報顯示,首開股份2019年前三季度的凈負債率達184.0%,同比增長12.2個百分點。

  規模擴張換擋

  首開股份誕生于2005年,是由北京城開與北京天鴻合并重組而來。誕生之初即成為當時北京市規模最大的房企。

  此后,手握優質土地資源的首開股份即開始大踏步前進。Wind數據顯示,2005年首開股份的營業收入為4.58億元,歸母凈利潤為0.26億元;次年,其營業收入達46.29億元,同比大增910.83%;歸母凈利潤達1.67億元,同比大增545.36%。

  而時至2018年,首開股份實現營業總收入397.36億元,同比增長8.31%;實現歸母凈利潤31.67億元,同比增長36.8%。14年時間,其營收增長85.76倍,歸母凈利潤更是增長120.81倍。

  不過,近年來,由于市場調控加劇,布局相對單一、重倉北京的京系房企面臨較大壓力。

  《投資時報》研究員注意到,2016—2018年首開股份的營收增速分別為26.53%、22.74%和8.31%,近三年呈明顯下滑趨勢。

  當然,2018年首開股份實現簽約面積377.56萬平方米,同比上升27.97%;簽約金額1007.27億元,同比上升45.58%,邁入千億門檻。

  但值得注意的是,該公司在流量銷售額破千億的同時,權益銷售額卻相對較低。據克而瑞數據顯示,2018年首開實現權益銷售額僅約731億元。

  事實上,首開股份2018年的業績表現可謂“跌宕起伏”。2018年前5月,首開的簽約銷售金額234.83億元,同比降低29.71%,而在上半年落后的情況下,首開股份下半年卻扭轉了局面,完成了年初沖擊千億元銷售額的承諾。

  據《投資時報》研究員了解,首開股份提升銷售額的方法之一就是擴大合作范圍,適當降低權益比例。

  以北京為例,首開股份副總經理田萌在2018年底北京區域品牌發布會上表示,北京區域銷售額占總收入比約一半左右,達到500億元,完成2018年度經營指標。也正是在北京,首開的合作項目大幅增加,2017年,在首開所取得的16宗地中,14宗為聯合拿地;2018年,首開直接參與拿下了6宗宅地,其中有5宗為聯合拿地。

  雖然聯合拿地的方式可以增加銷售額并且降低風險,但是,由于稀釋了權益占比,首開股份在2017年、2018年銷售毛利率、凈利潤率都明顯低于主流上市房企的平均水平。

  克而瑞數據顯示,2018年首開股份權益銷售額占比為72.59%,且近3年來一直維持在這一水平。

  業內分析人士認為,對于目前的首開股份來說,其在北京擁有的土地“紅利”優勢已在不斷削弱。若要開拓京外市場,操盤能力也是檢驗企業能否適應市場的標準之一,這對熱衷于聯合拿地的首開股份,將是一個新的挑戰。

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